S’il est tout à fait possible de se lancer dans l’activité d’achat revente en nom propre, il est fortement déconseillé de le faire car il s’agit d’une activité commerciale. La création d’une SAS ou SARL est conseillée, ce qui prend environ 2 semaines.
L’achat-revente de biens immobiliers peut-être effectué:
-en son nom propre, c’est à dire que le bien est votre résidence principale,
-au nom d’une société.
L’objectif est de faire une plus value importante entre l’achat et la revente.
Pourquoi?
Si vous souhaitez gagner 50 000 euros, vous avez plusieurs options. Voici un tableau qui vous explique la durée qu’il vous faudra en moyenne pour atteindre cette somme.
Une autre solution existe, c’est l’achat revente. Vous pouvez obtenir 50000 euros en moins d’une année. Cependant, il est important de revendre au plus vite, c’est-à-dire en moins d’une année et d’établir 20% de marge. Il faut toutefois faire attention au marché, au taux d’intérêt, aux frais imprévus. L’objectif étant de ne pas perdre d’argent.
Comment trouver un bien?
C’est encore possible de trouver quelques biens intéressants sur Leboncoin mais en très faible quantité. Pourquoi? Tout simplement qu’avant d’arriver sur le site, il y a les agences immobilières, les connaissances, les connaissances de connaissances, la famille, les voisins…
Les plus belles affaires partent avant d’être mis en vente.
Comment faire pour dénicher un bien immobilier?
-Il existe un peu plus de 72 autres plateformes de ventes immobilières dont logic-immo, se loger, bien ici…
-Vous pouvez également vous rapprocher des mairies, qui vendent régulièrement leurs propres biens (caserne, terrains, habitations des gardiens…) ainsi que ceux qu’ils récupèrent (maisons en succession vacante). Ces ventes se déroulent dans les préfectures ou sous préfectures. Vous pouvez y accéder facilement si vous possédez un chèque de consignation de 5% de la mise à prix du bien. Avantage non négligeable, l’acte notarié est rédigé à titre gratuit.
-les enchères immobilières judiciaires: les biens sont des saisis judiciaires… La vente se fait directement au tribunal. Attention, vous avez besoin d’être accompagné d’un avocat, qui, lui seul, portera les enchères. Il doit avoir un mandat signé sur lequel y est inscrit la somme maximale à ne pas dépasser, accompagné d’un chèque de consignation de 20% du montant de la mise de départ. Vous devez donc savoir sur quel bien vous souhaitez enchérir. Vous avez accès aux dossiers des ventes directement au tribunal (prenez le temps de bien les étudier). Les dates de visites sont fixes.
Les biens aux enchères peuvent être de belles opportunités car vous pouvez obtenir des biens en dessous du marché. Néanmoins, n’oubliez pas de consulter votre banque d’abord puisqu’il n’y a pas de possibilités de rétractation.
Comment gagner une belle plus value?
Le flipping consiste à acheter un bien immobilier puis le revendre au plus vite pour générer une plus value en améliorant, modifiant ou améliorer un bien. Vous avez un choix qui devrait correspondre à vos compétences et à un bien qui s’y prête.
– rénovation complète ou partielle,
Il est important d’être vigilant aux devis pour ne pas grignoter votre plus-value avec des imprévus.
– division en lot,
La division en lot peut s’avérer être un bon plan mais attention, vous devez prévoir une place de parking par logement créée et la création d’une copropriété est à prévoir pour revendre à la découpe les appartements,
Exemple: une maison que vous divisez en plusieurs appartements.
– division parcellaire,
Des frais de géomètre sont à prévoir pour la division,
exemple: vous achetez une maison avec un terrain de grande taille puis vous revendez la maison et un morceau de la parcelle séparemment.
– réunion de deux lots,
La réunion de deux lots consiste à réunir deux petits appartements pour en faire un grand,
– colocation,
C’est-à-dire que vous sous louez une maison.
exemple: vous pouvez vivre dans la maison dont vous avez aménagé un studio et louer le reste de la maison tel que ou par chambre.
– changement de destination,
Passez un local commercial en appartement par exemple peut engendrer une belle plus value si le secteur est tendu en terme de logement.
Attention, les changements de destination, divisions… doivent être accepté par le service de l’urbanisme.
La fiscalité?
La fiscalité dépend complètement du type de résidence:
– principale, vous n’êtes pas imposé sur la plus-value.
– secondaire, vous êtes imposé à hauteur de 36.2%.
En tant que marchand de biens en Impôt sur la Société, vous êtes imposé à 15% si inférieur à 42000 euros et à 25% si supérieur à 42000 euros.
Attention, ces chiffres sont susceptibles d’évoluer au fil des ans.
Comment financer le bien immobilier?
SOLUTION CLASSIQUE: LA BANQUE
Il s’agit ici du prêt classique en banque. Vous êtes dépendant de la fluctuation des taux d’intérêts et la procédure peut s’avérer longue.
AUTO FINANCEMENT
S’auto-financez si vous en avez les moyens étant bien évidemment le plus facile et le plus rapide. Néanmoins, votre argent ne travaille pas.
CROWFUNDING
Passez par des plateformes de financements participatifs: le crowdfunding est de plus en plus en vogue. Le taux d’intérêt est plus élevé mais vous remboursez très vite: c’est l’objectif.