L’achat/revente ou l’investissement immobilier, à chacun son avis sur la question! C’est surtout à vous de voir ce qui vous convient le mieux.
L’investissement locatif
L’investissement en immobilier locatif est l’investissement le plus concret des investissements puisque l’on investit dans un bien concret, de la pierre! L’objectif est de voir à long terme.
Les français, tout particulièrement aiment investir dans la pierre. Est-ce dû au fait que les Français sont avant tout des descendants de paysans, que seuls les riches possédaient des biens immobiliers? C’est une hypothèse qui se tient!
L’objectif de ce type d’investissement est d’acheter un bien immobilier pour le louer dans le but de générer un revenu régulier: revenu passif. Les avantages sont multiples à ce type d’investissement:
-Se constituer un parc immobilier, un patrimoine dans « la pierre ».
-Se garantir une sécurité financière, la revente peut être une option si besoin.
-Offre des avantages fiscaux selon le modèle choisi.
-Se générer des revenus supplémentaires sur le long terme (pour la retraite par exemple).
L’immobilier locatif est un placement tout à fait rentable et sécurisé.
La rentabilité
La rentabilité est le « rapport entre le bénéfice d’une entreprise et les capitaux qui s’y trouvent engagés« , selon Larousse.
Objectif idéal: avoir un taux de rentabilité entre 5 et 10 %.
ATTENTION, CALCULEZ BIEN LA RENTABILITE POSSIBLEDU BIEN POUR GENERER DES BENEFICES ET NON DEVOIR PAYER EN PLUS DES LOYERS
Pour atteindre cet objectif, investissez dans une zone ou la demande locative est en tension ou croissante et achetez un bien vieillissant, au meilleur prix pour vous garantir une belle plus value si vous décidez de revendre le bien.
Garantie: vous pouvez souscrire une assurance de loyers impayés pour vous prémunir de mauvaises surprise. Cette assurance comme l’indique son nom signifie que cette assurance couvre le propriétaire. Chaque assurance propose des tarifs variables et des conditions d’éligibilités différentes (revenu du locataire suffisant, logement principale du locataire…). Vous avez le choix de votre locataire si vous vous chargez de cette tâche, soit vous passez par une agence de gestion locative. Le type de locataire dépendra de la surface du bien. Les studios ou T2 seront plutôt destinés aux étudiants (changement régulier en fonction du nombre d’années d’études) et les plus grandes surfaces conviendront plus à des familles qui resteront normalement plus longtemps.
Les plus-values
La plus-value est « l’augmentation de la valeur d’un bien dont l’évolution est constatée entre la date de son acquisition et la date de sa réalisation » selon le dictionnaire du droit privé. La plus-value est imposable sauf exception!
Les résidences principales sont toujours exonérées, contrairement aux résidences secondaires, aux biens locatifs, logements vacants, locaux commerciaux, terrains et SCI/SCPI.
Le taux d’imposition dépend de la durée de détention du bien. En effet, plus vous vendez votre bien tardivement, moins vous paierez de plus-value jusqu’à ne plus en payer après 22 ans de détention mais pas les prélèvements sociaux.
L’abattement sur l’IR débute à 6% à partir de la sixième année puis 6% supplémentaire chaque année jusqu’à 100% à la 22ème année. En ce qui concerne l’abattement des prélèvements sociaux, il faut aller jusqu’à 30 ans pour en être totalement exonérés.
ATTENTION, une surtaxe est apparue en 2013 pour les plus-values sup à 50.000 euros. Cette surtaxe s’élève entre 2 et 6% selon le montant de la plus-value. Plus elle est élevée, plus la surtaxe augmente. Ce précédent tableau est à titre indicatif. Les données peuvent varier selon l’impôt retenu (IR ou IS).
SCI (société civile immobilière)
Ce statut permet la facilitation de la constitution, de la gestion, de la transmission et de l’acquisition. La SCI est notamment indiquée pour la gestion d’immeubles, la location d’immeubles ou construction d’immeubles. Attention, les associés de la SCI ont une responsabilité indéfinie, ils sont donc responsables des créances et peuvent être prélevés sur leur patrimoine personnel.
Comment créer une SCI?
Généralement, une SCI relève le plus souvent de l’impôt sur le revenu (IR) mais l’IS peut également être choisi. La création d’une SCI est assez simple. Vous devez:
-être minimum deux associés,
-rédiger les statuts (identifiez bien le gérant et le siège social),
-déposer le capital en banque,
-publier la création de la société auprès d’un journal d’annonces légales. C’est une obligation à la création, la modification et à la cessation. Elle se fait via un journal d’annonces légales ou d’un service de presse en ligne habilité. Attention, cette publication doit être faite dans le département du siège social de la société. Vous devez y inscrire: la dénomination sociale de la société, la forme, le montant du capital social/le ou les noms des dirigeants, indication du registre ou sera immatriculée la société.
-procéder à l’immatriculation en ligne sur guichet des formalités des entreprises sur: https://formalites.entreprises.gouv.fr/
LMP et LMNP
Ces formes permettent d’imputer le déficit foncier sur le revenu global et possibilité d’exonération sur les plus-values. Ce type de statut est autorisé si le revenu locatif n’excèdent pas 23000 euros par an.
Comment créer une LMP ou LMNP?
-LMP (Location meublé professionnel), deux conditions obligatoires pour être constituées:
recette annuelle doit dépasser 23000 euros
cette recette doit être supérieure aux revenus du foyer fiscal
–LMNP (location meublé non professionnel), si au moins une des conditions est remplie:
recette annuelle doit être inférieure à 23000 euros
cette recette doit être inférieure aux revenus du foyer fiscal
VOUS N’AVEZ DONC PAS LE CHOIX. CELA DEPEND DES RECETTES ANNUELLES ET DU REVENU DU FOYER FISCAL
Pour la création, c’est assez rapide (env. 15jours) auprès du CFE (Centre de Formalité des Entreprises) rattaché à votre Chambre des commerces et de l’industrie. Un formulaire est à remplir puis le transmettre au greffe. Le greffe vous donnera alors votre numéro de SIRET pour chaque logement.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu entre 12 et 18% du prix du logement accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones pour le mettre en location.
Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2026. Vérifiez si votre investissement locatif » Cœur de ville » dans une ville labellisée relève de ce dispositif grâce au simulateur du site service-public.fr.
La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros. Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location (pendant 6 à 9 ans) dans le secteur intermédiaire.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel (ex-Duflot) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction se situe entre 12 et 18% du prix du logement lorsque vous acquérez un logement neuf, en construction ou encore avec des travaux de rénovation. Mais vous devez vous engager à le mettre en location pour une certaine durée (entre 6 à 9 ans).
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées dans certaines zones entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Vérifiez la zone dans laquelle se situe votre bien en utilisant le simulateur du site service-public.fr.
Notez que depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif est applicable aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Le logement individuel et pavillonnaire n’est donc plus éligible.
Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’achat des logements dans la limite des plafonds suivants :
- 300 000 euros par personne et par an,
- 5 500 euros de m2 de surface habitable.
Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location.
Le dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages permet aux particuliers qui mettent en location leur logement (récent ou ancien) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Il faut néanmoins mettre un loyer inférieur à celui du marché. Ce dispositif ne nécessite pas un investissement car il peut s’adresser à ceux qui sont déjà propriétaires.
Le bénéfice de cette réduction d’impôt s’appuie sur la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et comporte des conditions spécifiques, comme le respect de certains plafonds de loyers et de niveau de ressources du locataire.
Notez que, si votre demande de conventionnement a été déposée avant le 1er mars 2022, vous entrez dans le champ du dispositif « Louer abordable » (dit « Cosse ») et bénéficiez ainsi d’une déduction de vos revenus fonciers.
Le taux de la réduction d’impôt varie entre 15 % et 65 % selon le type de convention signée et les niveaux de loyer et de ressources du locataire.
Les SCPI ou OPCI
Les SCPI est une possibilité d’investir de manière indirecte dans des biens immobiliers en participant au capital d’achat sans avoir la gestion à gérer: vous êtes alors un associé!
Vous toucherez: une partie des loyers et une plus-value à la dissolution de la SCPI s’il y en a.
Néanmoins, vous pouvez avoir:
– des frais à la souscription pour devenir associé,
-des frais de gestion.
Les OPCI consiste comme les SCPI en achat d’actions ou souscription de parts de l’investissement.
Attention toutefois aux impayés, c’est-à-dire d’avoir des locataires qui ne paient plus leurs loyers pour diverses raisons. Prendre une assurance de loyers impayées peut s’avérer utile dans ce type de contrariété. A noter que les locataires ne peuvent pas être expulsés durant la trêves hivernales (1 novembre au 31 mars) sauf exceptions.
Si ce concept ne vous correspond pas, il y a l’achat revente: